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Datenschutz rund ums Haus


Bünger & Meyer Immobilienverwaltung:

Herr Moleski, Sie sind geprüfter Datenschutzbeauftragter und Geschäftsführer der Firma BlueDatex . Mit Ihrem Team aus Anwälten und Wirtschaftsexperten unterstützen Sie Unternehmen bei der Umsetzung der Datenschutz-grundverordnung (DSGVO).


Neben dem Datenschutz im Gesundheitsbereich konzentrieren Sie sich besonders auf den Bereich Immobilien und Wohnen. Warum ist der Datenschutz beim Wohnen besonders wichtig?


Sebastian Moleski

BLUEDATEX Geschäftsführer, Geprüfter Datenschutzbeauftragter (CA), Certified Informaton Privacy Professional Europe (CIPP/E)


www.bluedatex.de



Sebastian Moleski, BlueDatex:

Beim Wohnen haben wir es aus Datenschutzsicht mit einer sehr komplexen Mengengelage zu tun: einerseits stellt die eigene Wohnung – ob nun tatsächlich im Eigentum oder gemietet – für den Bewohner das eigene Zuhause dar, in dem sich jeder und jede nach Belieben entfalten möchte. Hier finden für viele die privatesten Aspekte der eigenen Lebensgestaltung statt, die eines entsprechend hohen Schutzes bedürfen. Das Bundesverfassungsgericht erklärte bereits 2004 in seinem Urteil zum Großen Lauschangriff, dass es einen Kernbereich privater Lebensgestaltung gibt, in dem niemand, nicht einmal der Staat eindringen darf. Wir haben es beim Wohnen also von Vornherein mit einem verfassungsrechtlich besonders geschützten Maß an Privatsphäre zu tun, an dem sich auch Vermieter, WEGs und Hausverwaltungen messen müssen.


Andererseits haben Eigentümer, WEGs und Hausverwaltungen natürlich den völlig legitimen Anspruch und das verfassungsrechtlich ebenfalls verbriefte Recht, Wohnung, Haus und Grundstück wertfördernd erhalten zu dürfen und auch dafür zu sorgen, dass die Hausgemeinschaft harmonisch und konstruktiv zusammenlebt. Dem Datenschutz kommt nun beim Wohnen auch die Aufgabe zu, in diesen nicht immer gleichgerichteten Interessen einen angemessenen Ausgleich zu finden.



Bünger&Meyer:

Die erste öffentliche Diskussion im Bereich Wohnen und Datenschutz gab es um die Frage, ob die Namen der Bewohner nun noch auf den Klingelschildern an der Wohnung stehen dürfen. Was können wir aus dieser Diskussion über die DSGVO lernen?


Moleski:

Das Inkrafttreten der DSGVO war mit jeder Menge Legenden- und Mythenbildung verbunden, die weitestgehend jeglicher Grundlage entbehrten. Der europäische Gesetzgeber wollte mit der DSGVO ein modernes Datenschutzrecht schaffen, das dem Einzelnen einerseits mehr Kontrolle über seine Daten eröffnet, andererseits aber auch zu den modernen Formen des Zusammenlebens passt und auch flexibel genug ist, mit zukünftigen Entwicklungen mitzuwachsen.

Eines der Grundmissverständnisse ist die Annahme, die DSGVO gäbe vor, Daten dürften nur mit Einwilligung der betroffenen Personen veröffentlicht oder weitergegeben werden. Tatsächlich sieht die Verordnung aber mindestens sechs verschiedene Tatbestände vor, die eine Nutzung persönlicher Daten vor, von denen die aktive Einwilligung nur eine ist. In der Realität, und durchaus auch vom europäischen Gesetzgeber gewollt, werden persönliche Daten in den allermeisten Fällen ohne explizite Einwilligung genutzt.



Bünger&Meyer: Durch die Presse ging Ende 2019 auch der Fall der Deutsche Wohnen, gegen die ein Bußgeld in Höhe von 14,5 Millionen € verhängt wurde. Welche Versäumnisse hat es dort gegeben?

Moleski:

Das Bußgeld letztes Jahr gegen Deutsche Wohnen gehört europaweit zu den Top 10 der DSGVO-bedingten Geldstrafen. Hauptanlass für das Verfahren war, dass im Unternehmen eine Software zum Einsatz kam, die ein Löschen von Daten schlicht nicht vorsah. Stattdessen wurden Daten von Interessenten und Mieter ohne zeitliche Begrenzung auf Ewigkeit gespeichert und standen zur erneuten Nutzung zur Verfügung, wenn sich vielleicht ein neues Mietverhältnis mit der jeweiligen Person ergeben sollte.

Bünger&Meyer:

… und was hätte man besser machen können?


Moleski:

Die DSGVO verlangt, dass Daten gelöscht werden müssen, wenn sie nicht mehr für den Zweck benötigt werden, für den sie einmal erhoben bzw. gesammelt wurden. Das bedeutet, dass jedes Unternehmen ein Löschkonzept entwickeln muss, aus dem sich ergibt, wann Daten gelöscht und zugehörige Unterlagen vernichtet werden. Das ist für Mieterdaten, die von Hausverwaltungen gespeichert werden, beispielsweise spätestens nach Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist zivilrechtlicher Ansprüche der Fall. Bei abgelehnten Mietinteressenten läuft die Frist viel früher ab, da bestenfalls mit Ansprüchen aus § 15 AGG zu rechnen sind, für die der Gesetzgeber eine Frist von nur zwei Monaten vorgesehen hat. Wenn es also keinen anderen triften Grund gibt, die Unterlagen zu behalten, dann müssen die Unterlagen nach Ablauf der Frist restlos vernichtet werden.


Bünger&Meyer:

Bei Baumaßnahmen kommt häufig die Frage auf, ob die Kontaktdaten der Bewohner an Handwerker und Dienstleister weitergegeben werden dürfen, um Termine zu vereinbaren und Arbeiten auszuführen. Was ist erlaubt?


Moleski: Wenn Handwerker und Dienstleister beauftragt werden sollen, dann haben wir einen klassischen Fall, wo die Einwilligung der Bewohner zur Weitergabe von Kontaktdaten im zumutbaren Umfang regelmäßig nicht erforderlich ist. Eigentümer haben ein legitimes Interesse an der Durchführung solcher Arbeiten und dürfen daher auch Kontaktdaten in dem Umfang weitergeben, wie es eben zur Vereinbarung von Terminen erforderlich ist. Selbstverständlich dürfen die Auftragnehmer diese Daten auch nur zur Terminvereinbarung verwenden, und nicht etwa Werbung für die eigenen Leistungen per Post schicken.

Das Ganze würde nur anders aussehen, wenn dem Auftraggeber wichtige Gründe in der Person des Bewohners bekannt sind, die eine Weitergabe ausschließen, beispielsweise von Prominenten. Das setzt aber in der Regel voraus, dass der Bewohner diese Gründe auch erklärt hat. Die DSGVO bietet hier Bewohnern aber gerade kein unbedingtes Widerspruchsrecht, auf das sie sich berufen könnten.

In der Praxis empfehlen wir, dass Hausverwaltungen Handy-Rufnummern und E-Mail-Adressen von Bewohnern abfragen mit dem Hinweis, dass sie darüber kontaktiert werden, sollten Termine für Arbeiten in der Wohnung vereinbart werden. Das lässt sich auch dahingehend positiv kommunizieren, dass es für den Bewohner in der Regel besser sein wird, einen individuellen Zeitpunkt auszuhandeln, als dass der Handwerker einfach zum einseitig angekündigten Termin vor der Tür steht. Wer dann dort bewusst keine Angaben macht, muss auch nicht damit rechnen.



Bünger&Meyer:

Wir alle wollen uns in den eigenen vier Wänden sicher fühlen. Daraus folgt bisweilen der Wunsch nach einer Videokamera auf dem Grundstück. Unter welchen Umständen ist eine Aufzeichnung überhaupt zulässig?


Moleski:

Die Video-Überwachung von zum Wohnen genutzter Grundstücke und Gebäude ist grundsätzlich nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig, weil damit immer eine erhebliche Beeinträchtigung der Privatsphäre von Bewohnern und deren Besucher einhergeht. Hier muss eine Interessensabwägung stattfinden, die im Zweifel auch einer gerichtlichen Überprüfung standhalten muss. Entscheidend ist, dass immer das aus Datenschutzsicht „mildeste Mittel“ gewählt wird, mit dem der gewünschte Erfolg vernünftigerweise erwartet werden kann.

Es hängt also immer von den Details im konkreten Fall ab. Dennoch lassen sich einige Szenarien benennen, in denen eine Video-Überwachung akzeptabel ist, weil entweder der Eingriff in die Privatsphäre minimal oder die schützenswerten Interessen der Eigentümer überwiegen:

  1. Video-Gegensprechanlagen ohne Aufzeichnung, die auf Klingeln aktiviert werden und bei denen nur derjenige das Videobild sehen kann, dessen Klingel betätigt wurde.

  2. Video-Überwachung mit oder ohne Aufzeichnung nach schriftlicher Zustimmung aller Bewohner inkl. Minderjähriger (bis 12 Jahren ggf. durch die Eltern).

  3. Video-Überwachung von Bereichen, die in jüngerer Zeit von schweren Straftaten (z.B. Einbruchdiebstahl) betroffen waren, nachdem andere Maßnahmen zur Eindämmung solcher Straftaten nachweislich erfolglos waren.

In allen Fällen muss auf die Video-Überwachung deutlich hingewiesen werden, und zwar so, dass von der Kamera erfasste Personen davon erfahren können, bevor sie in den optischen Einzugsbereich der Kamera geraten.


Außerdem muss sichergestellt werden, dass tatsächlich nur das eigene Grundstück und nicht etwa angrenzende Gehwege, Straßen oder andere Grundstücke erfasst werden.

Als Alternative zu Überwachungskameras gibt es oft auch den Wunsch, Attrappen zur Abschreckung aufzustellen, also gar keine echte Video-Überwachung vorzunehmen. Hier gibt es jedoch Gerichtsurteile, die eine Attrappe einer Video-Kamera gleich gesetzt haben: von beiden gehe eine Androhung ständiger Überwachung aus, die Mieter nicht dulden müssen.

Werden entgegen den gesetzlichen Bestimmungen Videokameras aufgestellt, kann das empfindliche Bußgelder aus der DSGVO (bis zu 20 Mio. Euro oder, wenn höher, bis zu 4 % des Jahresumsatzes) sowie ungedeckelte Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche von betroffenen Personen verursachen. Wenn es um Video-Überwachungen geht, kann ich daher nur dringend raten, sich vorher fachlichen datenschutzrechtlichen Rat einzuholen.


Bünger&Meyer:

Vielen Dank Für das Gespräch!



Mehr Informationen zum Thema Datenschutz

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